Thailand Visum durch Immobilienkauf: Jahresaufenthalt ab 3 Mio. THB

Seit 1. Oktober 2025 kannst du dir mit einem Condo-Kauf ab 3 Millionen THB (∼78.500 €) ein jährlich verlängerbares Visum für Thailand sichern. Das neue „Property Investment Visa“ gilt auch bei Langzeit-Miete ab 85.000 THB/Monat. Wir zeigen dir, wie du dieses Visa bekommen kannst und welche Developer im Großraum Bangkok und Phuket entsprechende Angebote bereithalten und ob sich dieses Visum überhaupt für dich lohnt. [Stand: Juli 2026]

Das Thailand Property Visa ist kein Golden Visa, sondern eine jährliche Aufenthaltserlaubnis. Grundlage sind die Immigration Orders 237/2568 & 238/2568. Du hast 3 Wege:

1. Kauf: Condo ≥3.000.000 THB vom Developer
2. Miete: ≥85.000 THB/Monat bei 12 Monate Vorauszahlung
3. Leasehold: Langzeitmiete ≥3.060.000 THB für >3 Jahre

Haken: Du brauchst zwingend einen Certification Letter vom Ministry of Tourism. Ohne diese Legitimation wird der Visa-Antrag von den zuständigen Immigrationen Offices in Thailand abgelehnt. Der Antrag läuft ausschließlich über autorisierte Agents wie Thailand Longstay Service.

Dieses Visum bietet sich für zahlreiche Fallkonstruktionen an. Wir sprechen hier nur eine begrenzte Gruppe an, da faktisch in jeder individuellen Situation diese Thailand Visa-Variante eine sinnvolle Option sein kann.

• 50+ bist und du die 800.000 THB Bankeinlage fürs Retirement-Visum ohne jegliche Rendite ablehnst
• Unter 50 bist und dir die Investition in ein Thailand Privilege Visa (Bronze oder Gold) als eine sinnlose Geldverschwendung erscheint
• Du ohnehin eine gewinnbringende Immobilie in Thailand erwerben willst

Es gilt hier der Grundsatz, dass es sich um einen Neubau handeln muss und der Bezug direkt vom Developer erfolgt. Resale ist theoretisch auch möglich, allerdings in der Praxis weitaus aufwendiger. Daher solltest du den Erwerb vom Developer stets bevorzugen. Daneben gilt grundsätzlich:

• Verkäufer: Thailändischer Staatsbürger oder Thai-Firma mit >50% Thai-Anteilen
• Foreign Quota: Max. 49% Ausländer im Gebäude
• Geld muss aus Ausland kommen & FET-Formular einer thailändischen Bank
• Fertiggerstellte Einheit - Off-plan zählt erst nach Übergabe

Auf den ersten Blick scheint dieses Angebot für viele verlockend sein. Gerade da der Anspruch auf ein Visum auch für direkte Familienmitglieder gilt, die die angemietete Immobilie ebenfalls bewohnen. Allerdings ist hier zu beachten, dass für den Erstantrag des Visums bereits drei Monatsmieten also mindestens 255,000 THB im Voraus zu zahlen sind. Zuzüglich der Kaution, die mit weiteren zwei Monatsmieten zu Buche schlägt. Und für jede weitere Jahres-Verlängerung ist eine Vorauszahlung von 12 Monatsmieten also mindestens 1,020,000 THB zwingend vorgeschrieben. Weiterhin gilt, dass der Vermieter muss thailändischer Staatsbürger sein muss und die Vertragslaufzeit jeweils mind. ein Jahr beträgt.

Sansiri hat als erster Developer eine Partnerschaft mit Thailand Longstay Management abgeschlossen. Folglich hat das Team dieser Entwicklungsgesellschaft umfassende Erfahrungen bei der Antragstellung und somit auch gefestigte Kontakte zu den Behörden. 

Geeignete Projekte in Nonthaburi/BKK:

• XT Ekkamai: Ab 3,89 Mio. THB. 47% Ausländerquote, 8% Rendite
• Siri Place Charan-Pinklao: Townhouses ab 3,79 Mio. THB

Das Team von Sansiri übernimmt die vollständige TLS-Abwicklung für dich. Du benötigst somit keinen weiteren Ansprechpartner und sparst dir den Umweg über einen externen Agenten und dsmit auch zusätzliche Kosten.

AP Thai kooperiert ebenfalls mit Thai Longstay. Du findest hier eine kleine Auswahl an qualifizierten Projekten in Nonthaburi (Nachbarstadt Bangkoks):

Geeignete Projekte in Nonthaburi:

• Aspire Rattanathibet Weston: 1-Bed um 3 Mio. THB
• Aspire Rattanatibet 2: 2-Bed ab 2,49 Mio. THB
• Life/Aspire Onnut Station: Ab 3+ Mio. THB